WhatsApp, email, LinkedIn y presencial — con la objeción más probable ya resuelta dentro del propio guion, no en un documento aparte que nunca abres a tiempo.
Cambia siempre los corchetes por datos reales de la calle/edificio concreto. Un guion que menciona "tu zona" en genérico se nota igual que un envío masivo. Si no conoces un detalle real de la calle (obra cercana, nueva línea de bus, cambio de normativa de ITE), no fuerces la personalización — mejor ir directo y honesto que inventar contexto.
| Situación | Usa |
|---|---|
| Tienes el móvil (referido, vecino, ficha antigua) | WhatsApp 1 o 2 |
| Solo tienes email (dato de gestoría/notaría, formulario antiguo) | Email 5 |
| Local/oficina/inversor con perfil profesional visible | LinkedIn 9-11 |
| Vas a tocar el timbre o hablas en el portal/rellano | Presencial 13-14 |
| Un administrador de fincas o gestoría te puede dar acceso a una comunidad | Presencial 15 |
Hola [Nombre], soy [Tu nombre] de [Agencia]. Le comento porque [vecino/persona referida] me habló de su piso en [calle] — no le llamo para venderle nada, solo para saber si en algún momento se ha planteado vender o alquilar y si le sirve tener una valoración real y sin compromiso de la zona.
Hola [Nombre], vi que su piso en [calle] estuvo publicado hace unos meses y ya no aparece. Si sigue disponible y no llegó a venderse por el portal, puedo contarle en 5 minutos qué estamos haciendo diferente ahora en esa zona — sin ningún compromiso.
Lo entiendo, y es una queja muy habitual — normalmente pasa por dos motivos: precio de salida mal calibrado o cero filtro de visitantes (mucho "turismo inmobiliario", poca gente con dinero real). ¿Le importa si le cuento en qué nos fijamos para no repetir eso?
Claro, sin prisa ninguna — no hay ningún compromiso hasta que usted decida firmar algo. Le dejo mi contacto y, si quiere, en un par de semanas le mando la valoración actualizada de la zona para que lo tenga a mano cuando le encaje.
Hola [Nombre], Me llamo [Tu nombre], de [Agencia]. Trabajo con propietarios en [zona] y quería contactarle de forma directa, sin intermediarios de portal. No sé si tiene en mente vender o alquilar su propiedad en [calle], pero si en algún momento se lo plantea, me gustaría ofrecerle una valoración real de mercado — sin compromiso y sin coste — antes de que decida cómo hacerlo. Quedo a su disposición si le interesa una llamada breve. Un saludo, [Tu nombre] · [Agencia] · [Teléfono]
Hola [Nombre], Le escribí la semana pasada por si se había planteado vender o alquilar en [calle]. Entiendo que puede que no sea el momento — solo quería dejarle esta información antes de dejar de insistir: en las últimas semanas hemos tenido más demanda de compradores en esa zona de lo habitual. Si en algún momento le interesa, aquí estoy. Un saludo, [Tu nombre]
Hola [Nombre], Sé que gestionar una propiedad heredada o que lleva tiempo vacía puede ser complicado, sobre todo si vive lejos o no tiene tiempo de ocuparse. Trabajo con varias familias en esta misma situación en [zona] y puedo ayudarle a valorar sus opciones —venta, alquiler o mantenimiento— sin ningún compromiso. Si le viene bien, podemos hablar 10 minutos por teléfono cuando le resulte cómodo. Un saludo, [Tu nombre] · [Agencia]
Hola [Nombre], No quiero ser insistente, así que este es mi último mensaje sobre esto salvo que usted me diga lo contrario. Si en el futuro se plantea vender, alquilar o simplemente quiere saber cuánto vale hoy su propiedad, aquí sigo. Gracias por su tiempo, [Tu nombre] · [Agencia] · [Teléfono]
Hola [Nombre], trabajo en captación de propiedades en [zona] y vi que [motivo: empresa cerca del inmueble / perfil de inversor / gestiona el local de X]. Me gustaría conectar por si en algún momento le es útil una valoración de mercado.
Gracias por aceptar. Como comentaba, trabajo con propietarios e inversores en [zona] — actualmente tengo demanda concreta de [tipo de inmueble]. Si en algún momento se plantea vender, alquilar o simplemente quiere una foto real del mercado en su zona, encantado de compartírsela sin compromiso.
Hola [Nombre], veo que gestiona varios inmuebles en [zona/ciudad]. Trabajo con inversores similares ayudándoles a rotar cartera o cubrir vacantes rápido con demanda ya cualificada. Si le interesa, le paso un resumen de lo que estamos viendo de mercado este trimestre.
Hola [Nombre], ha pasado un tiempo desde que hablamos por última vez de [zona]. El mercado se ha movido bastante desde entonces — si le interesa una actualización rápida de valoración o demanda actual, encantado de compartirla.
El más incómodo de los cuatro canales y también el que más credibilidad transmite si lo haces bien: estás ahí, en persona, sin escondite.
Hola, disculpe la interrupción. Me llamo [Tu nombre], trabajo en [Agencia] llevando propiedades en esta zona. No vengo a venderle nada ahora mismo — solo quería dejarle mi tarjeta por si en algún momento se plantea vender o alquilar y le sirve una valoración real de mercado.
Hola, soy [Tu nombre] — estoy gestionando la venta del [piso/planta] de este edificio. Aprovecho para preguntarle: ¿alguna vez se ha planteado vender o alquilar el suyo? Le dejo mi contacto por si en algún momento le interesa.
Hola [Nombre], soy [Tu nombre] de [Agencia]. Gestiono compraventas en las comunidades que usted administra en [zona]. Cuando algún propietario le comente que se plantea vender, ¿le importaría pasarle mi contacto? A cambio, si algún día necesita referencias de compradores serios para una comunidad, cuente conmigo.
En el programa de 120 días integramos estos guiones con tu CRM y medimos qué secuencia responde mejor en tu zona concreta.
Ver cómo se implementa → Volver a la biblioteca